Impôts fonciers: besoin d'explications?

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Question posée le 02/10/2017 par Sophie

Bonjour,

Je possède deux logements en location que je déclare en revenus fonciers soit 16320€ par an. Or je fais une opération "blanche" chaque mois car les loyers remboursent complètement la mensualité du crédit. Je fais a peine du benefice pour payer les impots. Or je m'aperçois que plus on avance dans le temps et plus les impôts sur les revenus fonciers augmentent car les intérêts d'emprunt que je peux deduire diminuent... Donc je me demande: comment expliquer que la dernière année de mon crédit où il n'y aura quasiment plus de charges déductibles car quasiment plus d'intérêt d'emprunt, est fiscalement identique à la première année ou je n'aurai plus de crédit ? Or pour moi, cela change tout car la dernière année de mon crédit, l'argent des loyers va toujours a la banque alors que la première année sans crédit, l'argent des loyers est "dans ma poche". Il sera donc plus facile de payer les impôts quand l'argent des loyers sera pour moi et non pour la banque. Pouvez vous m'expliquer? Merci

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2 réponses d'expert

Réponse envoyée le 03/10/2017 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour Sophie,

En effet, que vous ne déduisisez plus d'intérêts d'emprunt parce que celui-ci arrive à terme, ou que vous n'en déduisiez pas parce que vous n'en n'avez pas souscrit, le résultat est le même : vous augmentez votre impôt sur le revenu qu'il faut payer en plus des mensualités du prêt, alors que s'il n'y avait pas eu de prêt, vous n'auriez qu'à payer votre impôt sur le revenu... Mais qui aurait été plus important, puisque vous n'auriez pa pu déduire d'intérêts d'emprunt.

De plus, je suppose que, si vous avez contracté un emprunt, c'est aussi parce que vous n'aviez pas le cash suffisant pour ne pas y faire appel, auquel cas, vous n'auriez pas pu prétendre à un revenu foncier du niveau de celui évoqué ?

J'espère vous avoir éclairée un peu,

Courtoisement,

Frédéric Piccard/Fondateur de Patrifinance.

Le conseil en patrimoine qui partage ses commissions, courtier en assurances, courtier en prêts immobilier et agent immobilier.

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Réponse envoyée le 04/10/2017 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour,

Cette situation peut s'expliquer par le fait qu'en matière de revenus fonciers, il n'est possible de déduire que les intérêts d'emprunt et non le montant du capital. Ainsi, la baisse des intérêts d'emprunt majore le résultat imposable et l'absence de crédit génère souvent une imposition très élevée.

Cette pour cette raison, qu'en l'absence d'intérêts d'emprunt élevés, la location meublée (au régime réel) permet de réduire son imposition grâce à l'amortissement de l'immeuble.Le capital est ainsi, dans cette hypothèse, pris en considération dans le calcul du résultat imposable.

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