Patrimoine immobilier

À jour en Octobre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Constituer son patrimoine, c'est se protéger soi-même ainsi que ses enfants contre le besoin.

Votre objectif est de faire évoluer et de faire fructifier votre patrimoine au fil des années. Celui-ci est constitué d'un ensemble de biens, mais aussi de dettes.

Qu'est-ce que le patrimoine immobilier ?

Le patrimoine immobilier représente l'ensemble des biens immobiliers d'une personne au détriment du patrimoine financier ou du patrimoine professionnel.

Le patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers.

Dans un premier temps, il est généralement constitué de la résidence principale, il s'étoffe par la suite par des résidences locatives et/ou des résidences secondaires.

Les biens immobiliers qui sont pris en compte sont : 

  • les constructions ;
  • les appartements en copropriété ;
  • les terrains à bâtir ;
  • les forêts, champs et plantations agricoles.
Pergola adossée Delamaison

Quel type de patrimoine immobilier ?

Dans tous les cas, il sera judicieux d'étudier avec précaution l'emplacement, la qualité de la construction, la demande locative si besoin, pour faire fructifier au mieux son bien immobilier.

Même si l'immobilier est considéré par un certain nombre de Français comme un investissement refuge, son marché est cyclique, car il est dû à des périodes de hausse et de baisse des prix.

Le patrimoine immobilier va donc se choisir en fonction du profil de l'individu concerné et de ses propres besoins.

Il va donc y avoir plusieurs possibilités pour valoriser son patrimoine immobilier, à savoir :

  • L'immobilier d'habitation qui concerne l'achat de la résidence principale et/ou de la résidence secondaire.
  • L'immobilier de rapport utilisé dans le cadre d'un investissement locatif, permettra d'obtenir des loyers issus de la location de son bien. Celui-ci dégagera un complément de revenus ou servira à rembourser un emprunt financier d'acquisition d'un autre bien.

À savoir : il faut néanmoins faire attention à la fiscalité des revenus fonciers.

  • L'immobilier commercial concerne plus particulièrement l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, locaux d'activité). Pour ce faire, les particuliers investisseurs intéressés par ce dispositif, devront acquérir de manière indirecte des actions de sociétés foncières cotées ou des parts de SCPI.
  • Les terrains à bâtir seront privilégiés par certains investisseurs pour construire :
    • leur résidence principale ou secondaire. Cette acquisition ne sera pas assujettie à la TVA immobilière, mais aux droits d'enregistrement au taux de 5,09 %. L'habitation ne devra pas être louée meublée ;
    • des immeubles autres que l'habitation ou achetés par des professionnels dans le but d'en faire des immeubles d'habitation. Ce type d'immeuble sera soumis à la TVA immobilière.
  • Les forêts, les champs et plantations agricoles, bien qu'on ne soit pas sur de l'immobilier comme on peut l'entendre, ceux ci font partie du patrimoine immobilier d'un individu. Ce patrimoine peut avoir été légué ou acquis et dans certains cas, dégager une belle rentabilité.

Patrimoine immobilier : qu'est-ce qu'une SCI ?

La SCI (société civile immobilière) a pour objectif de gérer à plusieurs un même bien. La plus utilisée est la SCI de gestion nommée aussi SCI familiale.

Cette SCI aura pour principale mission de gérer un patrimoine immobilier en commun. Son patrimoine lui est propre.

Elle pourra être propriétaire d'un ou plusieurs immeubles qu'elle aura achetés ou qui auront été apportés par les associés.

La SCI aura aussi la possibilité de louer ses biens ou de les mettre à disposition gratuite des associés.

Les avantages

Le fait de créer une SCI permet :

  • de réaliser un investissement plus important à plusieurs et/ou en famille ;
  • facilite la transmission d'un patrimoine immobilier ;
  • optimiser la fiscalité ;
  • de diviser les coûts.

Les inconvénients

Il y a aussi quelques inconvénients à créer une SCI.

Sa constitution est onéreuse si vous passer par un notaire (ce n'est pas obligatoire).

Sa gestion peut être contraignante, il faut définir les règles au départ.

Les associés sont responsables des dettes des autres.

Au titre de la fiscalité, l'apport d'un bien immobilier à une SCI constitue une vente. Celui-ci est donc imposable au titre des plus-values.

Patrimoine immobilier : qu'est-ce que le viager ?

Le viager est un dispositif particulier de vente de biens immobiliers qui a pour objectif de transformer qu'une partie ou la totalité du prix en rente annuelle viagère au profit du vendeur.

Le but du viager est aussi de rentabiliser un ou plusieurs biens dont le vendeur est propriétaire en se créant un complément de retraite. Quant à l'acquéreur, il se constitue sereinement son patrimoine immobilier.

La rente est définie et constituée lors de la signature de l'acte notarié et s'éteint au décès du vendeur.

Il existe plusieurs types de viager :

  • Le viager occupé qui est le plus courant. Le propriétaire vend son bien, mais il conserve le droit d'usage et d'habitation.
  • Le viager libre : le bien est de ce fait vendu libre et l'acheteur peut l'habiter immédiatement.
  • La vente à terme : c'est une sorte de crédit vendeur. Le vendeur occupe le bien pendant une durée déterminée à l'avance ou le libère le jour de la signature de l'acte de vente.

Bon à savoir : les rentes viagères bénéficient d'un abattement fiscal intéressant.

Patrimoine et gestion locative ?

La gestion locative immobilière concerne plus particulièrement les appartements, les maisons, les locaux commerciaux et/ou professionnels, les immeubles et les parkings.

Pour ce faire, un mandataire (organisme ou individu) sera désigné pour gérer les biens immobiliers du propriétaire. De ce fait, ce dernier déléguera la totalité des tâches liées à la location d'un ou plusieurs biens immobiliers, comme :

  • le choix du locataire ;
  • la rédaction du contrat de location ;
  • vérifier l'assurance annuel du locataire ;
  • l'envoi des avis d'échéance ;
  • veuillez au paiement des loyers ;
  • prendre les assurances nécessaires.

À savoir : son rôle est de se substituer au propriétaire afin de garantir l'encaissement mensuel des loyers.


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