Evaluation du patrimoine

Pour se constituer son patrimoine, qu'il soit un patrimoine immobilier, un patrimoine financier ou un patrimoine professionnel, chacun a ses propres motivations, ses propres besoins et ses propres contraintes.

Dans tous les cas et selon le profil de l'individu, un état des lieux sera à envisager pour connaître les biens possédés, les différentes dettes et les perspectives à prévoir dans chacun des domaines concernés.

Votre patrimoine est composé de vos actifs et passifs, soit votre richesse et vos dettes.

Pourquoi évaluer son patrimoine ?

Chaque individu a ses propres objectifs pour constituer son patrimoine, c'est-à-dire :

• l'achat de sa résidence principale et/ou secondaire ;
• la recherche de revenus à plus ou moins long terme ;
• une sécurité financière pour sa retraite et/ou pour ses proches ;
• un objectif plus professionnel comme la création ou la reprise d'une entreprise.

Dans tous les cas, la valeur du patrimoine fluctue en fonction du prix du marché à un instant donné.

Comment déclarer son patrimoine ?

Vous devrez faire une déclaration détaillée et estimative des biens qui composent votre patrimoine.

En 2019, la déclaration de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'effectue en même temps que la déclaration de revenus au moyen de la déclaration annexe n° 2042-IFI. Attention, depuis le 1er janvier 2019, la loi impose le recours à la télédéclaration tant pour la déclaration des revenus que pour la déclaration de l'impôt sur la fortune immobilière. La déclaration papier est cependant encore possible si votre résidence principale n'est pas équipée d'un accès internet, si vous résidez dans une zone blanche (jusqu'au 31 décembre 2024), si vous ne savez pas utiliser internet ou s'il s'agit de votre première déclaration (article 1649 quater B quinquies du Code général des impôts).

Patrimoine : quels sont les biens imposables ?

Au 1er janvier 2018, l'ISF a été remplacé par l'IFI. Désormais seul le patrimoine immobilier est taxable au titre de l'IFI. Le patrimoine mobilier et financier, sauf exceptions, n'est plus imposable (loi de finances pour 2018).

Pour évaluer votre patrimoine imposable à l'IFI, certains biens doivent être pris en compte pour vos calculs et, surtout, pour savoir quelle valeur déclarer.

Il faut savoir que l'évaluation de votre patrimoine comprend d'un côté vos actifs et vos passifs. C'est-à-dire que vos dettes viendront en soustraction des biens que vous possédez. 

Cela comprend l'ensemble des biens immobiliers appartenant à votre foyer fiscal au 1er janvier de l'année de l'imposition.

Les principaux biens imposables sont :

• les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) ;
• les bâtiments classés au titre des monuments historiques ;
• les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018 ;
• les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles) ;
• les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété ;
• les parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes détenant de l'immobilier en France, à hauteur de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme ;
• les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier ;
• la fraction de la valeur de rachat représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie au 1er janvier de l'année d'imposition.

Comment évaluer son patrimoine ?

Les méthodes d'évaluation sont différentes selon le bien concerné.

Les biens immobiliers

Tous les biens immobiliers rentrent dans le calcul du patrimoine soumis à l'IFI que ce soit :

• en pleine propriété ;
• en usufruit ;
• en indivision ;
• au travers d'une société civile.

Le ou les biens immobiliers seront donc déclarés pour leur valeur vénale réelle (estimation prix du marché) au 1er janvier de l'année d'imposition.

Pour ce faire, il est pertinent d'utiliser la méthode de comparaison qui est la mieux appropriée. Les biens seront comparés avec des biens similaires (même localisation, même superficie, mêmes caractéristiques). Les informations sont disponibles dans les journaux d'annonces immobilières.

Vous pouvez aussi vous appuyer sur le service « Patrim - Rechercher des transactions immobilières » créé par la Direction générale des finances publiques. Ce service est accessible via votre espace personnel du site impots.gouv.fr. Il fournit une estimation établie à partir des statistiques de transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité.

En outre, l'article L. 112 A du Livre des procédures fiscales (issu de la loi ESSOC n° 2018-727 du 10 août 2018) prévoit que l’administration fiscale contribue à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, en rendant librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs déclarées à l’occasion des mutations à titre onéreux intervenues au cours des 5 dernières années. Le décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 précise que toute personne peut obtenir un fichier de format standard contenant pour chaque mutation : sa date, sa nature, son prix, l'adresse, les références cadastrales et le descriptif du bien.

Cependant, il existe d'autres méthodes d'évaluation comme :

• l'estimation par revenu qui est souvent utilisée pour les biens loués, on prend en compte la rentabilité du bien ;
• l'estimation par rapport aux valeurs antérieures : cela consiste à actualiser la valeur attribuée à votre bien depuis la précédente vente.

Par ailleurs, pour aider les contribuables à évaluer la valeur de leurs parts de SCI, SCPI ou OPCI ainsi que la fraction de ces parts représentative de biens ou de droits immobiliers imposables à l’IFI, les sociétés ou organismes qui émettent les parts ou actions imposables ont l'obligation, sur demande du contribuable, de lui communiquer les éléments nécessaires à la détermination de leur valeur imposable. Cette même obligation s'impose aux organismes d'assurance et assimilés pour la détermination de la valeur de rachat des contrats d'assurance et des bons ou contrats de capitalisation imposables (décret n° 2018-391 du 25 mai 2018).

En principe, les biens imposables grevés d’un usufruit sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Cependant, il existe plusieurs exceptions qui conduisent à inclure les biens dans les patrimoines respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier, dans les proportions fixées par la loi et selon l’âge de l’usufruitier (article 968 du Code général des impôts). 

• lorsque la constitution de l'usufruit résulte de l'application de l'article 757 du Code civil (usufruit légal du conjoint survivant), de l'article 767 du même code (dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001), de l'article 1094 dudit code (dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006) ou de l'article 1098 du même code ;
• lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit et que l'acquéreur n'est pas l'une des personnes mentionnées à l'article 751 du Code général des impôts (descendants, donataires, légataires, etc.) ;
• lorsque l'usufruit a été réservé par le donateur d'un bien ayant fait l'objet d'un don ou d'un legs à l'État, à un département, à une commune ou à un syndicat de communes ou à leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif ou à une association reconnue d'utilité publique.

Le contrat d'assurance-vie

Contrairement à ce qui était en vigueur pour l'ISF, les contrats d'assurance-vie n'entrent pas dans l'assiette taxable à l'IFI sauf pour la fraction investie en SCPI ou en OPCI.

Ainsi, la valeur de rachat des contrats d'assurance-vie exprimés en unité de compte est soumise à l'IFI à hauteur de la fraction représentative des actifs immobiliers au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les valeurs mobilières : parts ou actions

Depuis l'entrée en vigueur de l'IFI, les valeurs mobilières ne sont plus imposables, sauf les parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes assujetties.

La valeur imposable à l'IFI est égale à la fraction de la valeur des parts ou actions représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

Patrimoine : quelle est l'évaluation de la valeur taxable ?

La valeur des biens prise en compte est leur valeur nette, c'est-à-dire la valeur brute moins les dettes déductibles.

La loi de finances pour 2018 permet uniquement la déduction des dettes afférentes à des actifs imposables, existant au 1er janvier de l’année d’imposition et effectivement supportées par le redevable.

Sont ainsi déductibles les dettes relatives :

• aux dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers ;
• aux dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement des biens immobiliers imposables ;
• aux dépenses de réparation et d’entretien de ces mêmes biens.

Sont également déductibles :

• le capital restant dû au 1er janvier d'imposition au titre des emprunts souscrits auprès d'établissements de crédit ;
• les impôts fonciers ;
• les prêts in fine dans la limite de la somme des annuités correspondant au nombre d'années restant à courir jusqu'au terme prévu. La loi n° 2018-1317 de finances pour 2019 étend cette règle aux crédits contractés par le contribuable pour l'acquisition de titres de sociétés.

Une fois que l'on a appliqué les déductions, on obtient la valeur nette du patrimoine à laquelle on applique l'imposition.