Evaluation du patrimoine

À jour en Juin 2017

Écrit par les experts Ooreka

Votre patrimoine est votre richesse, sachez l'évaluer !

Pour se constituer son patrimoine, qu'il soit un patrimoine immobilier, un patrimoine financier ou un patrimoine professionnel, chacun a ses propres motivations, ses propres besoins et ses propres contraintes.

Dans tous les cas et selon le profil de l'individu, un état des lieux sera à envisager pour connaître les biens possédés, les différentes dettes et les perspectives à prévoir dans chacun des domaines concernés.

Votre patrimoine est composé de vos actifs et passifs, soit votre richesse et vos dettes.

Pourquoi évaluer son patrimoine ?

Chaque individu a ses propres objectifs pour constituer son patrimoine, c'est-à-dire :

  • l'achat de sa résidence principale et/ou secondaire ;
  • la recherche de revenus à plus ou moins long terme ;
  • une sécurité financière pour sa retraite et/ou pour ses proches ;
  • un objectif plus professionnel comme la création ou la reprise d'une entreprise.

Dans tous les cas, la valeur du patrimoine fluctue en fonction du prix du marché à un instant donné.

Exemple : les hausses des prix de l'immobilier ou du cours des actions, qui permettent d'augmenter votre patrimoine si vous possédez ce type de biens. Il en est de même si les prix baissent, votre patrimoine diminue.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2016, vous êtes imposable à l'ISF si votre patrimoine net taxable est supérieur à 1,3 million d'euros. Si celui-ci est supérieur à 1,3 million et inférieur à 2,57 millions d'euros, vous déclarerez votre ISF sur votre déclaration de revenus, il n'est plus nécessaire de remplir une déclaration annexe.

Comment déclarer son patrimoine ?

Vous devrez faire une déclaration détaillée et estimative des biens qui composent votre patrimoine.

Patrimoine : quels sont les biens imposables ?

Pour évaluer votre patrimoine imposable à l'ISF, certains biens devront être pris en compte pour vos calculs et surtout pour savoir quelle valeur déclarer.

Il faut savoir que l'évaluation de votre patrimoine comprend d'un côté vos actifs et vos passifs. C'est-à-dire que vos dettes viendront en soustraction des biens que vous possédez. 

Exemple : si vous possédez un patrimoine estimé de 1 300 000 € et que vos emprunts en cours correspondent à 600 000 €, vous n'êtes pas assujetti à l'ISF.

Cela comprend l'ensemble des biens, droits et valeurs appartenant à votre foyer fiscal au 1er janvier de l'année de l'imposition.

Les principaux biens imposables sont :

  • les immeubles bâtis (maisons, appartements) et non bâtis (terrains, terres agricoles) ;
  • les liquidités : comptes courants bancaires, livrets d'épargne, espèces, comptes créditeurs d'associés ;
  • les biens détenus en usufruit ;
  • les meubles (mobilier des habitations et meubles assimilés) ;
  • les placements financiers : contrats d'assurance-vie, créances ;
  • les valeurs mobilières ;
  • les voitures, bateaux de plaisance, avions de tourisme ;
  • les chevaux de course ;
  • les bijoux, or et métaux précieux.

Comment évaluer son patrimoine ?

Les méthodes d'évaluation sont différentes selon le bien concerné.

Les biens immobiliers

Tous les biens immobiliers rentrent dans le calcul du patrimoine soumis à l'ISF que ce soit :

Le ou les biens immobiliers seront donc déclarés pour leur valeur vénale réelle (estimation prix du marché) au 1er janvier de l'année d'imposition.

Pour ce faire, il est pertinent d'utiliser la méthode de comparaison qui est la mieux appropriée. Les biens seront comparés avec des biens similaires (même localisation, même superficie, mêmes caractéristiques). Les informations sont disponibles dans les journaux d'annonces immobilières.

Vous pouvez aussi vous appuyer sur le service « Patrim - Rechercher des transactions immobilières » créé par la Direction générale des finances publiques. Ce service est accessible via votre espace personnel du site impots.gouv.fr. Il fournit une estimation établie à partir des statistiques de transactions de biens comparables vendus sur une période donnée, à proximité.

Cependant, il existe d'autres méthodes d'évaluation comme :

  • l'estimation par revenu qui est souvent utilisée pour les biens loués, on prend en compte la rentabilité du bien ;
  • l'estimation par rapport aux valeurs antérieures : cela consiste à actualiser la valeur attribuée à votre bien depuis la précédente vente.

Bon à savoir : un abattement de 30 % sera appliqué si votre bien constitue votre résidence principale. L'abattement n'est pas applicable à une résidence secondaire.

Le contrat d'assurance-vie

Dans le cas d'un contrat rachetable, et si vous êtes encore en phase d'épargne, il faudra ajouter la valeur de votre contrat au montant de votre patrimoine. La valeur est indiquée sur le relevé annuel de votre assurance-vie.

Quand votre contrat viendra à échéance, vous aurez le choix entre :

  • ajouter simplement son montant à votre patrimoine si vous avez reçu un capital ;
  • intégrer la valeur de capitalisation de la rente à votre patrimoine, si vous avez décidé de recevoir une rente.

Les rentes viagères

Les rentes viagères n'échappent pas à la règle et sont déclarées pour leur valeur de capitalisation.

Bon à savoir : les prestations compensatoires versées en cas de divorce sous forme de rente viagère ne font pas partie du patrimoine taxable à l'ISF de l'ex-époux bénéficiaire.

Les valeurs mobilières : actions et obligations

Vous pouvez utiliser deux méthodes d'évaluation, à savoir :

Il en est de même pour les stock-options qui sont estimés comme des valeurs mobilières. À vous de voir la méthode qui est la plus avantageuse pour vous.

SICAV – fonds communs de placement

Vous retiendrez la dernière valeur de rachat connue au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les bons du trésor, bons de capitalisation, bons d'épargne

Les bons sont à déclarer à leur valeur nominale.

Les liquidités

Tous les comptes détenus par le contribuable doivent être déclarés, y compris les comptes courants associés et les livrets d'épargne auxquels vous rajouterez les intérêts courus de l'année antérieure.

Les pièces et lingots d'or

Il est recommandé de se fier aux cotations établies et publiées par les professionnels qui interviennent sur le marché en retenant le cours le plus proche possible.

Bon à savoir : les unités abîmées subissent une décote.

Le mobilier

Vous avez plusieurs possibilités, soit :

  • établir votre propre estimation sans avoir à rentrer dans le détail ;
  • fournir à l'administration fiscale un inventaire notarié établi par un commissaire-priseur ;
  • choisir que le fisc applique un forfait de 5 % calculé sur l'actif brut taxable.

Les voitures, motos, bateaux

Il est possible de les estimer à une valeur inférieure de 10 à 15 % au prix Argus. Sachez que les véhicules de collection et les biens de plus de 100 ans sont exonérés.

Patrimoine : quelle est l'évaluation de la valeur taxable ?

La valeur des biens prise en compte est leur valeur nette, c'est-à-dire la valeur brute moins les dettes déductibles.

Il faut savoir que les éléments principalement déductibles de la valeur brute du patrimoine sont :

Une fois que l'on a appliqué les déductions, on obtient la valeur nette du patrimoine à laquelle on applique l'imposition.


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